2025-05-03 00:04:14
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来源:微博@包不同的观点
谁来为中介发声?
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又是一年财报季。
作为中国最大的房产中介平台,贝壳的财报一直备受关注。
2024年度报告显示,报告期内,贝壳实现营业总收入934.57亿元,同比增长20.16%;归母净利润40.65亿元,同比下降30.91%;经营活动产生的现金流量净额为94.47亿元,同比下降17.23%。
可以看到,归母净利润下降幅度有点大。
年报出来后,相比于业绩,大家似乎更关注贝壳高管的薪酬,尤其是董事会主席兼首席执行官彭永东与联合创始人兼执行董事单一刚的薪酬。
再往前看,2021年彭永东年薪847.8万元,2022年升至4.75亿元,2023年更是涨到7.13亿元。单一刚2021年薪酬为685.3万元,2022年为3.55亿元,2023年则为5.29亿元。
这个薪酬啥概念呢?利来国际(中国区)最老牌官网可以对比下港股头部房企:
看看整个地产界,这几年可是寒风呼啸,前万科董事会主席郁亮甚至自愿放弃2023年度奖金,只领取税前1万元月薪。贝壳的核心高管,为啥能领这么高的薪酬?
细看之下,贝壳两位高管的薪酬占比最高的是“股份支付薪酬费用”,几乎每年都超过97%。
尽管如此,在业绩并不算优异的情况下,两个高管拿如此高的薪酬,依旧充满争议。
根据当日收盘价计算,这次拟捐赠股份的价值约为4.68亿港元。这4.68亿的捐赠,主要用来回馈中介从业者和应届毕业生的帮扶。
按理来说,这是做慈善的好事,但公告发出后,不少网友质疑捐赠的真实用途,直言:
实际上,贝壳面临的争议,远不止这些。
2
时间回到去年,根据南都·湾财社的报道,在广州市南沙区,贝壳找房广州站旗下多名店东反映,自6月起,贝壳平台在新房交易佣金中,对这些南沙店东抽取的比例再提高2%至23%,比广州其他区域总体高出5%。
此前,有自称贝壳前中介爆料称,为了赚取最高1%的推广服务费,贝壳内部号召中介推广“好房好赞”服务,甚至不惜通过“套路”达成目的。
随着楼市进入“买方时代”,那些急着卖房的人,很容易进入这样的“套路”。
贝壳倒也不是第一次面临这种争议。
遥想2018年6月12日,北京东三环乌云密布、天雷滚滚。那天,58同城与安居客牵头,请了
除了姚劲波组织的各路豪杰开大会,2019年以来,金华、绍兴、南昌等多地也出现了房产中介抵制贝壳的“反壳联盟”。经典的例子是2019年9月,金华上百家房地产中介机构代表签署了《反壳联盟条约》,口号喊得震天响:反对垄断,抵制不良竞争。
中介同行之所以抵制贝壳,很重要的原因是它干了一件“掀桌子”的事。
当年,在链家网的基础上,链家推出了“互联网+”房产服务平台贝壳找房。贝壳找房成立之初,对外展示的形象是“中介行业颠覆者”。贝壳曾表示,它是一个独立的第三方交易平台,类似电商中的淘宝,向所有地产中介公司开放资源,而链家只是入驻平台的商户之一。
但据中国经营报调查,从实际控制的角度看,链家已成为贝壳找房的全资子公司,链家只是贝壳找房旗下的品牌。
这样一来,在贝壳的平台下,那些入驻品牌和链家共用一套规则、一个系统,与链家同台竞争,且共同切分收益。
不止是中介同行,上游的开发商也感受到贝壳的力量。在天津,开发商们曾看到过一个近乎魔幻的数据:
一栋200万的房子,渠道商要拿走十几万。而根据壹地产的数据,天津的开发商,净利润率平均只有2%。开发商怎么也不会想到,有一天他们会沦落到为渠道打工。
对购房者而言,彼时贝壳在不断涨中介费,但它的服务质量却没有明显提升。2017年的某个论坛上,一位清华大学教授更是对链家网CEO彭永东当面指责:
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感受到这种“不平衡”的,还有贝壳平台上的经纪人。
行业观察者“地产offer”算了一笔账。截至2023年底,贝壳门店数量为43817家,经纪人数量为427656名。同期,贝壳新房和存量房业务共产生586亿元收入,算下来427656名经纪人为贝壳年均创收13.70万元,月均创收1.14万元。经纪人实际个人分润按60%计算,经纪人的年均收入约8.22万元:
财报显示,2024年上半年,贝壳的外部分佣从上一年同期的114亿元跌至89亿元,降幅达22.1%;内部佣金及薪酬从94亿元跌至81亿元,降幅13.8%。
再往前看,2022年,贝壳存量房业务中,分佣及薪酬占净收入比例为约60%,到了2023年下降至52.8%;新房业务中,2022年分佣及薪酬占净收入比例为76.4%,2023年降为73.4%。
有意思的是,贝壳的毛利从2022年的138亿元增至2023年的217亿元,而增长原因之一,正是“存量房业务的净收入增加,及链家经纪人的固定薪酬成本减少”。有人调侃这是:
在社交平台上,经纪人对贝壳的吐槽屡见不鲜:
很多经纪人怀念左晖时代:经纪人提成最高70%,五险一金齐全,甚至给新人发无责底薪。
最近京东说要给所有外卖员交社保,有人甚至呼吁:刘强东赶紧杀入房产中介行业吧!
当年,贝壳创始人左晖曾说“做难而正确的事”。他打造的链家曾是行业清流:真房源、透明交易、经纪人高提成。
但自从左晖离世后,贝壳好像变了。公司高管的收入高得吓人,裁员、高抽佣、加盟商利润锐减、客户投诉……有网友甚至直言,贝壳“被职业经理人掏空了”。
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其实几年前,贝壳就已经是中国住房市场份额最大的公司,在中介服务的二手房和新房交易市场中,贝壳均排名第一。但问题是:
如果还是凭借着垄断地位和信息不对称对上下游进行“收租”,那这种商业模式的长期价值,可能需要打一个问号。
责任编辑:尉旖涵
5月人事综述:中共中央部门一把手首现“65后”
贝壳高管年薪7亿,几十万中介却为底薪发愁……
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